相続した不動産はどうやって分ければ良いの？

相続した不動産をどのように分ければよいかについて、まずは遺言が存在し、それが有効である場合には、被相続人の意思に従って相続を行う必要があるため、まずは遺言の有無を確認する必要があります。

遺言が存在しなかった場合には、以下に詳述する換価分割、現物分割、代償分割、共有分割のいずれかの方法で不動産を分けていくことになります。

遺言書があるなら内容を確認しましょう

まずは、遺言書の有無を確認し、遺言書があった場合にはその内容を確認することが必要となります。

ただし、被相続人の自宅等で遺言を発見したという場合に、遺言書をすぐに開封してその内容を確認することは避けるべきです。

このような場合には家庭裁判所の遺言書の検認という手続きを行う必要があります。

当該手続きの詳細については本記事では割愛します。

遺言書が有効なものであった場合には、相続人全員で遺産分割協議について合意が成立したとき等を除き、基本的には遺言書の内容に従って遺産が分けられることになります。

遺言の内容によっては、他の相続人の遺留分を侵害しているとして、そのことによって紛争が発生するという事態も考えられるところではあります。

売却・現金化して相続人で分ける（換価分割）

換価分割とは、遺産を売却等で換金した後に、現金で分配する方法です。

代償金を支払う能力がある者がいない場合や取得希望者がいない場合にはその方法を取ることになるでしょう。

相続人の一人がそのまま相続する（現物分割）

現物分割とは、財産の形状や性質を変更することなく分割する分割方法です。

遺産分割の原則的な方法とされています。

相続する人がほかの相続人にお金を払う（代償分割）

代償分割とは、一部の相続人に法定相続分を超える財産を取得させたうえで、当該相続人に他の相続人に対する債務を負担させる分割方法です。

代償分割を行うためには、法定相続分を超えて財産を取得する相続人が他の相続人に対してその分の債務を負担することができるだけの資力があることが必要となります。

複数の相続人で共有する（共有分割）

共有分割とは、遺産を、具体的相続分によって相続人が共有取得するという分割方法です。

上記換価分割、現物分割、代償分割が困難な状況にある場合には、この方法により遺産を分割するということがあります。

しかし、不動産を共有状態にしておくと、不動産の処分に関する手続きが煩雑となりますし、最終的には共有物分割訴訟を行う必要がある事態にはなりかねませんので、安易に共有分割をするべきではないとされています。

不動産の相続には名義変更が必要

相続登記の申請が令和６年４月１日から義務化されましたので、相続によって不動産を取得した相続人は、相続登記を行わなければなりません。

相続登記の期限、申請に際して必要な書類及び提出先については、いずれも法務省の「相続申告登記について」「相続登記の申請義務化に関するＱ＆Ａ」が詳しく正確ですから、こちらを確認してください。

不動産の相続時に発生する税金

不動産を相続する際には税金が発生することもあるので注意が必要です。

相続税

基礎控除の価格を相続した不動産が上回った場合には、基礎控除を上回った部分について相続税が発生します。

基礎控除の金額は、３０００万円＋６００万円×法定相続人の数によって算出されます。不動産の価格がこれに満たない場合には、相続税は発生しないことになります。

登録免許税

遺産である不動産の名義を被相続人の名義からこれを取得する相続人の名義に変更する登記を行う際に発生するのが登録免許税です。

登録免許税は不動産の固定資産税評価額×０.４％と定められています。

相続したくない不動産はどうすればいい？

遺産分割方法で解決できるのであれば、他の相続人が当該不動産を取得する現物分割や代償分割ということが考えられます。

他の相続財産を受け取ることができなくなりますが、相続放棄をすれば、相続したくない不動産を受け継がなくともよくなります。

ただし、被相続人の不動産を占有している場合等、当該不動産の管理義務が生じている場合があり、このような場合には相続土地国庫帰属法によって定められた制度により不要な土地を国に引き取ってもらうことを検討するべきケースがあります。

当該制度の概要等については、いずれも法務省の「相続土地国庫帰属制度の概要」「相続土地国庫帰属制度に関するＱ＆Ａ」を確認してください。

不動産の相続は弁護士へ依頼するのがおすすめ

以上のとおり、相続財産に不動産が含まれていた場合には、登記や納税等、相続人間で紛争が生じていない場合においても、様々な手続きが必要となります。

遺言書の確認や資料の収集、遺産分割協議書の作成、他の相続人とのやり取り等行うことができますから、相続人間で生じていない段階でも弁護士に相談されることをおすすめします。