相続登記とは

相続登記とは、不動産所有者の名義について、故人から不動産取得者に変更する手続きです。この相続登記を怠っていると、色んなトラブルの原因となってしまうため注意が必要です。

相続登記の手続き方法

相続登記は、法務局（登記所）に申請します。相続登記の申請は、全国どこの法務局に申請してもいいわけではなく、不動産を管轄する（具体的には、不動産の所在地にある）法務局にて申請しなければなりません。この不動産の所在地は、登記事項証明書の表題部「所在地」に記載されています。

不動産の所有者を確認する

不動産所在者を確認するためには、登記事項証明書（いわゆる登記簿謄本）を取得する必要があります。この登記事項証明書は、原則、不動産の所在地にかかわらず、全国どこの法務局の窓口でも取得することができます。登記事項証明書を所得したら、「権利部（甲区）」の欄を確認し、故人が不動産の所有者か確認してください。

必要な書類を集める

共通して必要となる書類は、以下のとおりです。
【所有権移転登記申請書】相続登記の申請をするための書類です。
【対象不動産の固定資産評価証明書（※相続登記の申請を行う年度のもの）】
【不動産取得者の住民票（※被相続人が死亡した日以降に発行されたもの）】
【被相続人の住民票の除票または戸籍の附票】

遺産分割協議により相続登記を行う場合必要となる書類
【遺産分割協議書】相続人全員で協議して不動産の取得者を決めたことを証明するため、相続人全員が自書で署名し、実印を押します。
【相続人全員の印鑑証明書】
【相続関係説明図】
【相続人全員の戸籍謄本（※被相続人が死亡した日以降に発行されたもの）】
【被相続人の出生から死亡時までのすべての戸籍（あるいは除籍、改正原戸籍）謄本】

遺言書がある場合に必要となる書類
【遺言書】自筆証書遺言または秘密証書遺言の場合は検認済みであることが必要です。
【被相続人の死亡時の戸籍謄本】
【不動産取得者の戸籍謄本】

相続関係説明図、登記申請書を作成する

相続関係説明図とは、故人を中心として相続人の構成が容易に把握できる一覧図のことです。相続関係説明図を作成して登記申請を行った場合、登記が完了した際、戸籍謄本等を返却していただくことができます。
登記申請書は、遺産分割の方法によって記載内容が異なります。記載内容としては、①登記の目的（所有権移転等）、②原因、③相続人等です。また、申請書の頭には「登記申請書」と記載する必要があります。

法務局へ申請する

相続登記の申請は、全国どこの法務局に申請してもいいわけではなく、不動産を管轄する（具体的には、不動産の所在地にある）法務局にて申請しなければなりません。この不動産の所在地は、登記事項証明書表題部の「所在地」に記載されています。

登記識別情報を受け取る

登記完了予定日までに、法務局から特に連絡がなければ登記は完了しています。そのため、法務局へ登記識別情報通知書（登記識別情報は、英数字１２桁の組み合わせでできており、不動産や登記名義人となった申請人ごとに定められ、登記名義人となった申請人のみに通知される情報です。）を受領しましょう。

相続登記を行った場合に掛かる税金は？

登録免許税がかかります。登録免許税は、「課税価格×０.４％」で計算します。なお、課税価格とは、固定資産税評価証明書に記載された固定資産の価格のうち１０００円未満を切り捨てた金額をいいます。

相続登記の期限

例えば、相続放棄の手続きは３カ月以内、相続税の申告は１０カ月内といったように、相続に関する手続きには、多くの期限が定められています。
もっとも、相続登記には期限が設けられていません。そのため、いつ相続登記をするか等については、相続人の自由ではあります。但し、相続登記を怠ると、色んなトラブルの原因となってしまうため注意が必要です。

相続登記で問題になりやすいケース

上記の通り、相続登記には期限がありません。
しかし、相続登記せずにいると、不動産を有効に活用することができなくなったり、相続人が増え続けて、手続や必要書類の収集等が煩雑になったりします。

相続登記手続きを放置した場合

長期間放置するほど、登記が難しくなる

相続登記をせずに長期間放置すると、何世代にもわたって相続人が増え続け、権利関係が複雑になります。その結果、手続に参加する人数が非常に多くなるため、相続登記が難しくなってしまいます。また、相続登記には、登記義務者の協力が必要となるため、相続登記を放置し続けると、相続人が増えることに加えて相続人同士の繋がりが薄くなってしまうため、相続登記をしようとするときには、見知らぬ大勢の相続人との話合い（遺産分割協議）を強いられることになってしまいます。

相続登記せず住み続けた場合

遺産分割協議を行わずに事実上、故人の不動産を利用し続けていた場合、突然、他の相続人から当該不動産に関する権利主張をされる可能性があります。
また、仮に、他の相続人と協議していたとしても、相続登記を備えていない場合、「当該不動産を●●が取得するとは合意していない」などと従前の協議を反故されてしまうこともあり、この場合、従前の協議結果を立証して、自らの権利主張をすることが困難になります。

相続登記を放置しているとできなくなることがある

相続登記をせずに放置したままではできないことは、多くあります。 例えば、不動産売却ができなくなったり、不動産を有効活用することができなくなったりします。
相続登記をせずに放置していると、売却後の登記の名義書換えが複雑になるため、現実的には買い手がつきません。また、相続登記していない不動産は、賃貸借等も事実上できなくなります。例えば、賃借人は、誰が所有者変わらないため、誰に賃料を支払えばいいのかわかりません。そのため、事実上、仲介不動産業者も見つからないでしょう。

共有名義で相続登記した場合

後から共有関係を解消する場合に、費用が高額になる

共有者の1人に持分を移転するための登記費用や、贈与する場合に課税される贈与税の金額は、相続時と比べてとても高額です。

売却等、処分をするときに手間がかかる

後になって不動産を売却するとき、売却すること自体には納得していたとしても、売却価格や仲介業者、売却活動を中心となって行う共有者の選定等で意見が割れ、調整に時間がかかるおそれがあります。

相続登記のお悩みは弁護士にご相談ください

相続登記の申請書類を過不足なくそろえ、登記申請書類や遺産分割協議書を不備なく準備するためには専門的知識と多くの時間が発生します。こうした専門的かつ煩雑な作業は、弁護士にお任せください。弁護士であれば、相続問題の処理にも慣れていますし、相続登記手続きを完了することもできます。