マンションは財産分与の対象になるか

財産分与の対象になるのは、基本的に結婚した後に購入したマンションになります。頭金の支払いやローンの返済を夫婦で協力して行った場合であれば、財産分与により原則として２分の１ずつ分配されます。頭金の支払いを夫婦の親から援助を受けた場合や夫婦のどちらかがもともと持っていたお金で購入したような場合には別途考慮する必要があります。

親から相続したマンションの場合

親から相続した財産は、基本的に「特有財産」として、財産分与の対象とはなりません。親からマンションを相続した場合で、ローンがすでに完済されているようなときは、財産分与の対象にはなりません。
もっとも、ローンを夫婦で返済していったような場合には、返済した分についてはマンションを「共有財産」として、財産分与の対象とすることができます。

別居後に購入したマンションの場合

別居後に購入したマンションは基本的に財産分与の対象とはなりません。
ここでいう別居とは離婚を前提とした別居のことであり、単身赴任のように離婚を前提としてはいない別居は含まれません。
他方、離婚を前提とした別居後に購入したマンションであっても、その頭金に夫婦で婚姻中にためていた預貯金をあてているような場合には、頭金の部分は財産分与の対象となる場合もあります。

離婚時にマンションの財産分与をする方法

マンションの財産分与をするにあたり、マンションを物理的に半分にすることは現実的ではありません。
そのため、財産分与の方法としては、どちらかが住み続ける、または売却するのが一般的といえます。

どちらかが住み続ける

査定をするなどして判明したマンションの価値を半分にすることにはなりますが、ローンが残っているか、ローンを完済しているかにより異なります。
マンションのローンが残っている場合で、マンションの価値がローン残高を超えているときは、その上回っている分を半分ずつ分配することになります。他方、マンションの価値がローン残高を下回っているときは、財産分与の対象とすることはできません。
マンションのローンを完済している場合には、マンションの価値を半分ずつ分配するだけです。

売却

マンションを売却してその代金を半分ずつ分配することになります。非常に簡明な方法といえます。
ローンが残っている場合には、売却代金をローンに充てて残った部分を半分ずつに分配することになります。ただし、マンションの価値をローンの残高が上回っている場合には、売却しても分配すべき売却代金が発生しないため、この方法をとるメリットがあまりないかもしれません。

マンションの評価方法

マンションの評価方法には様々な方法がありますが、固定資産税評価額や査定評価額、公示価格、路線価などを基準にすることが多いといえます。
マンションの評価方法によっては、その金額が大きく変わることがあります。その金額が妥当なのかは、判断が難しく、財産分与をするにあたって損をすることもあり、注意が必要といえます。マンションの価値に疑問が生じた際には弁護士に相談することをおすすめします。また、ご自宅の価値を知る方法も同様です。

所有者が変わる場合は名義変更を忘れずに

例えば、離婚後、マンションの名義人が夫で今後住んでいくのは妻の場合、名義人が異なり、後々トラブルを発生させ得るため、注意が必要です。所有者名義だけではなく、ローンの名義や連帯保証人の名義も変更する必要があります。
ローンの名義については、ローンを組んでいる金融機関での審査が必要になることが多く、審査が通らないと名義変更ができないことも考えられます。

マンションの頭金を特有財産から出していた場合、どのように財産分与すればいい？

マンションを購入するに際し、頭金をご両親から援助してもらっていた場合にはその頭金を考慮する必要があります。
例えば、マンションを6000万円で購入し、頭金1000万円を両親から援助してもらったとします。そして、離婚するに際し、マンションの価値を査定したところ、価値は5000万円でローンが2000万円残っていることが判明しましょう。
この場合、計算は以下のとおりになります。
頭金が購入価格に占める割合：1000万円÷6000万円＝6分の1
マンションの売却益相当額：5000万円－2000万円＝3000万円
頭金がマンションの売却益相当額に占める割合：3000万円×6分の1＝500万円
財産分与の額：3000万円－500万円＝2500万円
以上より、一人当たりの取り分は2500万円の半分である1250万円ということになります。
ほかにも、通常は半分にすべき取り分に頭金を考慮にいれてその財産分与をすべき額を計算する方法もあります。

マンションの財産分与でかかる税金

マンションを財産分与する場合には、通常、贈与税や不動産取得税はかかりません。
名義変更時の登録免許税や毎年の固定資産税がかかることは考えられます。
ただし、マンションの評価額よりも売却価格の方が高くなった場合には譲渡所得税がかかることもあります。
また、財産分与が不自然なほど高額な場合には、税務署から税金逃れを疑われることもあるので注意が必要です。

マンションの財産分与を有利に進めるためにも、弁護士に相談してみましょう

マンションは高額であり、財産分与をするにあたっても、争点となることが多い分野の一つといえます。しかし、その算定方法等は難しく、場合によっては大きく損をすることもあり得ます。そもそも、何から手を付けていいのかわからないこともあると思います。弁護士にご相談いただければ、財産分与を適切に行い、安心して離婚後の生活に備えることができると思います。弁護士法人ALG埼玉法律事務所では、離婚事件を数多く取り扱い、マンションの財産分与についても多数解決に導いてきました。ぜひ一度お問い合わせください。